网赚社区“共享办公”其实是门物业生意

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自2015年疫情爆发以来,国内共享办公室已经快速增长了四年。他们逐渐专注于构建一个基于物联网的多元化智能办公场景,在不遗余力抢占市场的同时,试图创造一个离线办公生态。

数据显示,到2030年,30%的办公空间将以联合办公的形式存在。这不是一个互联网边界无限的战场,而是一场对有限土地扩张的竞争。

创造一个办公空间,让人们享受生活,而不仅仅是生存。——这是共享办公室的创始人wework描绘的美好愿景,揭示了共享办公室的本质:一种理想生活方式的销售。

商业竞争的制高点是文化的渗透,尤其是对生活基本水平的渗透。一旦这一理念深入人心,改变时代的伟大企业往往会诞生,如星巴克的“第三空间”和宜家的“目录”。以上三者有一个共同点,他们都做“空间”生意,分别指向家庭、休闲和工作三个维度。

在全球互联网时代,空间的边界已经无限扩展到二维无限场景。网络协作的几何效应给了企业更多的想象空间。共享办公室就是基于此来讲述一个互联网故事:物理大小-会员大小-在线社区。这一“三部曲”是我们持续不断的资本商业模式的核心,它支撑了目前470亿美元的估值。

什么是共享办公室的“伪共享”

风口经济的共同特征是,即使没有清晰可预测的业务实现模式,资本仍然有办法使规模疯狂增长。共享办公室的兴起也是由于新经济周期下的市场刺激。我们的工作诞生于美国金融危机后10年的经济复苏中。国内企业主要源于14年“大众创业与创新”政策鼓励的创业浪潮。

在“共享经济”理念的支持下,世界三大共享领域巨头优步、易邦和威士威估计其价值分别为1200亿美元、310亿美元和470亿美元。与前两大巨头相比,我们工作的“分享”显然有些特别。第一,不是为了盘活原有的闲置资源来发掘存量价值,比如私家车的闲置座位和住宅楼的闲置房间,而是为了更接近“第二房东”的租赁模式,在改造升级后赚取差价。其次,目前它不是一个真正的第三方平台。匹配交易的关联效应不明显,但自有产权更接近综合办公服务提供商。

令人尴尬的是,这三家公司都成立于2010年左右。经过多年的发展,优步和Airbnb都实现了盈利,至少通过一个清晰的财务模式运行,而我们工作仍在扩大亏损。2018年前9个月,WeWork亏损12.2亿美元,而2017年该公司亏损9.33亿美元。根据一份公开投资者简报,该公司2018年前9个月的亏损比去年同期增加了近3倍,达到12亿美元。

幸运的是,在今年1月被软银追加投资20亿美元后,我们工作的估值上升至470亿美元。此外,亏损扩大是有正当理由的。我们的规模仍在高速扩张,无论是自营的“建设与施工”还是“买买买”的并购。2018年,我们斥资25亿元收购了中国裸心协会,加快了本土化进程。事实上,它最初想合并氪星空间,中国第二大巨人。

联合办公正在成为主流办公模式。

除了我们工作的童话故事,还有另一个重要原因,共享办公空间是未来不可避免的趋势,而不是短暂的泡沫。

作为房地产的一个新故事,世界五大房地产咨询公司都在密切关注这条赛道的发展。其中,仲量联行在业内最热时期对最终用户(共享办公室的用户)进行了调查,并发布了一份题为“转瞬即逝或大势所趋”的报告。最后的结论有利于后者。

据中国工商研究院数据库显示,截至2018年6月底,中国共有300多个共享办公平台,6000多个分销网点,总经营面积1200万平方米,就业岗位200万个。然而,根据艾煤炭咨询公司发布的2018年中国联合办公行业监测报告,2016年至2022年,中国联合办公行业的市场规模将继续增长,增长率为159.3%。

不难预见,联合办公将逐渐成为未来的主流办公模式。从长远来看,共享办公的时代背景是企业形式的变化——团队小型化和组织分布化,大平台+小团队+分立办公是网络经济下的大趋势,这几乎是企业的共识。

尽管清算模式尚不明确,但在可预见的无限广阔未来之前,扩张是最重要的任务。然而,归根结底,增长不仅仅是为了获得更好的数据估值,也不仅仅是为了在市场竞争中取得进步或后退。然而,过去几年的经验也证明,规模扩张是通向未来的唯一道路,也是共享办公轨道上的唯一选择。

两种模式抢占办公市场

也许这个问题已经预见很久了。为了控制成本,国内两大巨头已经走上了两个完全不同的方向:氪星空间借用了小米的“供应链转型”模型,通过精确的成本控制,要求其设计团队收集40个空间设计指标,分为财务模型敏感度和用户体验敏感度,这样改变一个参数就可以影响大约5%的利润率。这实际上是我们的工作路线。从某种意义上说,它也是一家数据公司。它在两件事上积累了大量数据:第一,什么是好的办公地点;第二,如何优化室内空间。与一年前相比,当添加一个表时,他们的数据容量可以节省33%的成本。

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