灰色网赚房企分拆物业上市热度延续 未来靠什么赚钱?

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随着房地产市场进入股票时代,房地产服务业也经历了一个快速发展的时期。虽然物业服务行业不是一个新兴行业,但近年来,房地产公司拆分物业公司已成为“趋势”。

值得注意的是,从2014年到2017年,每年只有1到2家房地产公司上市。2018年,步伐突然加快,全年共有5家房地产公司分拆上市,其中4家成功登陆香港股市。

2019年,房地产公司撤资和上市的浪潮仍在继续。截至目前,滨江服务、澳源健康、贺红服务、新源物业、蓝光嘉宝等5家物业公司已在香港成功上市,至少另有5家物业公司提交了上市申请。

从领先的住宅企业到中小企业,分拆上市的魅力是什么?成功上市后,物业服务企业如何在产业集中度不断提高的趋势下建立竞争优势?

定价和估价现在翻了一番

2014年6月,样本年分割了多彩的生活后,“第一股房产”在香港股市登陆。在上市之初,其市值一度超过母公司的样本年。

丰富多彩的生活之后,中海地产、绿城服务、高雅生活服务和田园服务相继分拆进入香港股市。资本市场对房地产公司表现出了良好的看法。虽然不同房地产公司的估值有所不同,但都高于相应的母公司。

截至10月24日,蓝光嘉宝服务的股价为43港元,市盈率为13.51倍。与此同时,其a股母公司蓝光开发(市场600466,诊所股)报告股价为6.4元。

目前,香港地产股的最高动态市盈率为绿城,达到45.58倍。相应地,同样在香港上市的母公司绿城中国的动态市盈率为4.8倍。此外,绿色城市服务的总市值达230.4亿港元,超过其母公司161.3亿港元。

当高雅生活和乡村花园服务上市时,体育已超过50倍。如此高估值的吸引力无疑是巨大的。到目前为止,在香港上市的内地房地产公司已达16家。

安森证券指出,房地产行业的增长红利已经成为过去。物业管理行业承受着住宅企业转型的沉重负担,依靠增值业务等新的商业模式,已经成为一座有待挖掘的金矿,备受资本市场的关注。物业管理作为住宅企业市场价值重构平台的作用已经开始显现。

一家在香港上市的房地产公司的高管告诉《国家商报》,据他了解,估计有10至20家房地产公司将分拆上市。在目前情况下,财产被视为可以攻击和防御的防御资产。房地产公司可能在很短的时间内倒闭,但要倒闭需要很长时间。

港股一直是一个相对容易进入的融资平台。再加上高估值的体现,这自然是房地产公司分拆上市的最佳方式。

安森证券(Anson Securities)认为,可以赚钱的平台,在传统融资渠道有限、整体资本压力不断上升的背景下,住房企业正在抓住资本市场的机遇。对于中小型住宅企业来说,香港首次公开发行不仅可以拓宽融资渠道,有助于规模发展,也有助于扩大企业品牌影响力的规模。

《国家商报》记者注意到,大多数房地产公司在上市时会将筹集到的大部分资金用于规模扩张。最近上市的蓝光嘉宝服务公司(blu-ray Garbo Series)也计划将77%的募集资金用于拓展物业管理服务,以扩大其业务规模。其中,约50%用于收购住宅物业管理公司。

当然,对于物业管理行业来说,规模第一是基础,即使是龙头企业也仍然不遗余力地扩大管理规模。其中,色彩生活、田园服务、绿色城市服务、高雅生活等管理领域均达到1亿(平方米)的水平。

中指研究所指出,资本市场投资物业服务企业的逻辑主要由三个关键因素组成:规模大、盈利能力强和高增长。今后,物业服务企业应继续扩大经营规模,拓展多元化增值服务,提高盈利能力,确保业绩持续增长,进一步实现更高的资本溢价。

收集、合并和收购中的困难

一般来说,物业服务公司的扩张路径主要分为内部扩张和延伸,即依靠房地产企业母公司的资源和外部并购,以及第三方物业项目的扩张。

Neto几乎存在于每个房地产公司,但资本市场的焦点是母公司能提供多少资源空间。例如,中海地产、田园服务、绿城服务等。都主要是在中国发展起来的,在资本市场也很容易获得更高的估值。

中信证券(报价600030,股价)指出了原因。内部扩张模式消耗的扩张投资充分反映在当前成本中(将服务本身作为营销手段),而外部扩张模式支付的对价则被视为资产。会计确认的差异导致报表不能反映内生增长的物业管理公司的独特优势。

外部并购是最直接、最有效的扩张方式。据嘉里证券(Kerry Securities)统计,2019年上半年,在香港上市的内地物业服务公司共进行了13.3亿元的并购,约等于2018年的并购总额。

然而,随着越来越多的房地产公司迅速扩张,通过并购来扩大规模并不容易。

阿牛哥网赚中国房企的赚钱途径

造车、踢足球、研发机器人、种田和经营养老院……除了房地产开发的主营业务,中国房地产企业近年来一直在探索多元化的发展模式。

20日,领先的房地产公司万科正式宣布成立北京绥远养老中心,这是北方地区最大的养老社区。该养老中心共有7栋建筑,共700多张床位,是北京罕见的大型政企合作养老项目。

虽然万科是一家房地产企业,但它的养老业务大多是基于经营和服务,而不是以买地卖房的发展模式。以北京绥远养老中心为例。北京万科的捐赠伙伴张茵表示,万科只参与了第二次装修和运营。土地和房屋由房山区政府提供。

这不是万科的第一个养老金项目。张茵表示,万科在全国有52个带床位的养老项目,覆盖16个城市,包括北上官庚、深圳和杭州。

关于养老金业务,万科集团高级副总裁兼北区总部首席执行官刘晓同日指出,养老金业务是企业通向万亿级市场的一条狭窄之路。一方面,中国已经步入老年,60岁以上的人口有2.5亿,市场潜力巨大。另一方面,机构养老的行业成熟度不高,行业标准尚未形成,养老业务风险较大。

刘晓坦率地承认,万科的养老金业务仍处于探索阶段。事实上,截至去年,万科在全国的几十个养老项目基本上都处于亏损状态,但这并没有动摇万科养老的决心。刘晓表示,万科北部地区将养老服务视为其战略业务之一。尽管这条路走得很慢,但人们相信它会走得很远。

对于房地产企业来说,离开购买土地、开发和出售房屋的“舒适地带”实际上正在改变“快速赚钱”的思维。

正如鸿坤地产集团总裁袁春所说,目前房地产企业的转型不是这样就是那样。房地产业的转型就是要改变“快速赚钱”的逻辑。他认为,在前端利润空间被压缩的情况下,企业的竞争力必须通过跟进、通过空间服务、通过对所有者的运营以及通过向客户提供增值服务来提高。

企业转型的紧迫性来自房地产行业的转折点。中国城镇人均住房建筑面积从1949年的8.3平方米增加到2018年的39平方米,每户超过一套,结束了住房短缺的时代。

俞峰集团董事长、万通集团创始人冯仑指出,房地产正从发展时代进入后发展时代。现阶段,企业竞争的焦点已转向经营和资产管理。再过三到五年,他认为房地产开发商可能会谈论完全不同的内容。有人说住宅建筑,有人说商业建筑,有人说物业,有人说物流,有人说健康,有人说教育。这时,成熟的商业地产运营和发展已经进入整合阶段。

从最近房地产企业的转型来看,这一迹象越来越明显。

近年来,万科一直涉足长期公寓租赁、商业开发经营、物流仓储服务、工业办公、冰雪度假等业务。另一家房地产巨头碧桂园正在大力推进农业和机器人技术。曾经最多元化、最激进的恒大,在出售矿泉水、粮油、乳制品等业务后,投资数十亿美元购买高科技和新能源汽车。另一方面,荣创接手万达文化旅游项目,并开始了真正意义上的文化旅游业务。绿地早些时候宣布,将与华为携手,共同建设南昌虚拟现实特色镇。

当然,房地产行业的转型并不容易。很难找到一个与房地产前景相同的行业,习惯于快速赚大钱的房地产公司也很难放慢脚步。探索和试错可能仍然是现阶段的常态。

周达坤

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